赶在上半年的尾巴，2023年的港股IPO商场再度活跃了起来。同期，千里寂已久的物业科罚行业也迎来了“新兵”。

尽管现阶段中国的房地产和物管行业处于深度研讨的阶段，但中信证券最新不雅点觉得，悉数房地产产业链最为详情的长久机会，则是存量不动产的运维养护提效和服务升级，并觉得物业科罚板块现时具备显贵投资价值。

在这么的布景下，近日，泓盈城市运营服务集团股份有限公司(以下简称“泓盈服务”)向港交所主板提交上市恳求，中金公司为独家保荐东谈主。

深耕湖南省的城市运营服务商

连年以来，星城长沙手脚连年来热度飙升的“网红城市”，以可口、好玩和低房价活跃于收集，眩惑普遍搭客、年青东谈主和企业等前来旅游、置业、投资。而泓盈服务恰是来自于长沙，并捏续深耕于湖南省。

智通财经APP了解到，泓盈服务是一家跳动的国有城市服务及运营提供商，提供平方的服务。连年以来，泓盈服务以湖南省尤其是长沙市为策略重点，以及在归拢地区提供物业科罚服务及城市服务的既定市阵势位，将不时救助其业务领域膨大。

据中指院贵寓，以限度2022年年底的空洞实力、毛利及城市服务收入计，泓盈服务在总部位于湖南省的中国物业服务百强企业中名纪律一。此外，公司被公觉得总部位于湖南省的中国物业服务百强企业中惟逐个家提供城市照明系统运营的公司。

从财务角度来看，近三年以来，泓盈服求达成收入分别约为2.78亿元(东谈主民币，单元下同)、4.32亿元及5.29亿元，复合年增长率为37.8%。同期利润分别约为3461.7万元、4084.1万元及5359.6万元，年复合增长率达到24.4%。以此来看，尽管当期公司的营收和利润均属于稳步增长的现象。

左证业务性质，公司提供的服务可分为三类：物业科罚服务(包括对专家物业、交易物业和住宅物业的多样物业科罚服务，以及升值服务);城市服务(包括园林绿化及工程、照明系统运营、泊车场运营及市政环卫服务);及交易运营服务。

连年以来，泓盈服务的营收结构发生了较为彰着的变化，在2020年时，该公司的营收如故物业科罚服务业务为“主心骨”，而至2021年，尽管物业科罚服务的营收正在稳步增长，但城市服务的收入已能够与其均分秋色。再至2022年，城市服务已取代物业科罚服务成为了公司第一大营收起头，达成了2.74亿元营收，占到了总营收的一半以上。

与此同期，泓盈服务的业务拓展也在近三年内取得了较为彰着的剖析，限度2022年末，该公司的在管物业科罚形状总额为63个，在管建筑面积为1030万平方米，城市服务板块在管形状总额为148个，其中4个照明系统运营形状、142个泊车场运营形状及2个市政环卫形状;同庚，该公司还完成了98个园林绿化及工程形状，且有43个形状正在施工中。此外，泓盈服务的交易运营服务板块在管形状总额为44个，在管建筑面积为53.4万平方米。

可是，业务领域的大举膨大似乎却没带来利润空间的增长，2020-2022年内，泓盈服务的毛利率分别约为29.4%、24.9%及23.0%，反而有日渐下落的趋势，对此，公司将其归因于劳工资本和材料资本的不停提高。

期内，泓盈服务产生的劳工资天职别为1.24

亿元、1.85亿元及2.33亿元，分别占其2020-2022年总销售资本的63.1%、57.1%及57.2%。此外，同期该公司分别产生材料资本1300万元、4650万元及5950万元，分别占其总销售资本的6.6%、14.3%及14.6%，均呈现连年飞腾的趋势。

而由于物管及城市运营服务行业为劳动密集型，劳工资本的飞腾在一定进度上将会带来利润上的波动，是否能够灵验限度资本也成为泓盈服务保管或提高现存盈利才智水平的重中之重。

从现款方面来看，公司似乎并不缺钱，限度2023年4月30日，公司领有现款及现款等价物为约1.59亿元，公司称现时的流动资金水平足以令其生效度过一段较长本领的省略情味。

值得一提的是，从公司称呼和业务发展似乎也不出丑出，泓盈服务将来主要将以城市服务业务为主的趋势如故终点明显，这也在现阶段已上市的物管企业中变成了一定的各异化。而在这条赛谈上，泓盈服务似乎领有着后天不良的上风。

背靠长沙城发集团，却难破高依赖“魔咒”?

智通财经APP了解到，城市服务业务对服务企业的东谈主力、资源整协力、救急指引力、资金实力以及社会担当均有较高条款，环卫和物业公司是主要玩家，物业公司中转型较为顺畅的一般是领域较大、体系完善的头部物企，相对基础物业服务竞争形态更优。

东方证券研报表露，现时城市服务商场空间精深，狭义上看，2021 年城乡社区环境卫生支拨 2521 亿，占沿路财政支拨比例 1.0%，该比例 20

年已往稳中有增，20-21

年有所下落，当今环卫订单并非沿路开释到商场，预测城服掩饰率会捏续提高。广义上看，跟着城市运营科罚的职能逐步从政府部门转换至商场化机构，社区科罚事务支拨将有望推动城市服务商场不时增长，21年城乡社区环境卫生+科罚事务支拨共

6189 亿元，占沿路财政支拨比例 2.5%。

此外，城市服务收入起头为政府财政预算，支付有保险、讲错风险低，具有需求刚性捏续、弱周期化等特质，商场受宏不雅经济调控身分影响较小。因此，在物业科罚行业插足分化确当下，城市服务已将成为各大企业探索的下一个增长点。

泓盈服务之是以能够顺利转型并设备城市服务，与其控股鼓吹密不行分。招股书表露，泓盈服务的控股鼓吹为长沙城市发展集团有限公司(简称“长沙城发集团”)，由长沙市国资委全资领有，径直领有权利并有权诈欺泓盈服务95%的投票权。此外，长沙城发集团通过另一发起东谈主岳麓猴子司蜿蜒领有泓盈服务已刊行股本总额余下5%的权利。

自泓盈服务栽培以来，与城发集团的长久关系无疑是其发展的最大驱能源。近三年以来，该公司从城发集团偏执联系东谈主(按形状起头辨别)得回的总收入分别为2.12亿元、3.03亿元和3.48亿元，分别占其总收入的76.2%、70.2%及66.0%。同期，在物业科罚服务板块，该公司来自城发集团偏执联系东谈主的形状标保留率分别为100%、87.2%和86.3%。

这在一定进度上为泓盈服务发展于今提供了自如而坚实的业务起头和收入基础，但另一方面也意味着其业务极其仰赖于长沙城发集团，关联交游占比过高同步意味着，与母公司的深度绑定也将深受其影响：最大客户城发集团近三年分别孝敬32.6%、41.4%及44.0%的收入，占其贸易应收款项总额的大部分。

而公司也意志到了这少量，并试图在外拓方面发力以获取零丁第三方的形状——近三年，在物业科罚板块，该公司来自零丁第三方的形状在管建筑面积分别占其在管总建筑面积的66.0%、56.5%和58.2%，提供物业科罚服务的在管形状数目分别为16个、18个及18个。

另一方面，由于城市服务场景复杂、赛谈繁密，泓盈服务与头部物管企业比拟，在品牌价值、运营才智、资金实力等方面仍然有一定的差距，业务开展仍存一些挑战。但身处黄金赛谈，领有稳步增长的功绩和根植湖南的国资鼓吹，赴港上市能够将成为泓盈服务业务登上新台阶的机会之一。